Vías para la recuperación de la posesión de inmuebles

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En los últimos meses ha crecido el ruido mediático en torno a la ocupación con “k” de inmuebles en nuestro país. Un hecho que, si bien es cierto que no es nuevo y que siempre ha existido (surgió con fuerza durante la anterior crisis económica al calor del incremento de las ejecuciones hipotecarias), en los actuales tiempos del COVID ha resurgido por diferentes motivos: 1º) necesidad de los ocupantes de tener un techo bajo el que cobijarse; 2º) negocio lucrativo de mafias que negocian con los ocupantes (a través de contratos de arrendamiento fraudulentos) y con los propietarios (acuerdos para la recuperación de la posesión); y, 3º) por el apoyo incondicional de determinados legisladores que, vendiendo una falsa sensación de buen hacer social, solo pretenden que el ocupante pueda empadronarse en su territorio y, a cambio, obtener su voto en las próximas elecciones.

Ante esta situación, nuestro sistema jurídico prevé determinadas posibilidades, desde el punto de vista penal como desde el punto de vista civil, al objeto de evitar el uso sin consentimiento de la posesión por quien carece de título habilitante.

Desde la perspectiva penal, se regula en el artículo 245.2 del Código Penal el delito de usurpación de bienes inmuebles, tratándose de una modalidad de ocupación pacífica, que requiere: 1) la ocupación con voluntad de permanencia; 2) el inmueble no debe constituir la vivienda de otra persona (en este supuesto estaríamos ante un allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal); 3) se requiere dolo por el ocupante; y, 4) debe existir voluntad contraria y manifiesta del titular del inmueble.

Los mayores inconvenientes de este tipo de procedimiento son: 1) la identificación del ocupante; 2) demostrar el dolo; y 3) demostrar la falta de voluntad.

En este sentido, la falta de acreditación de alguno de los anteriores provocará que el instructor determine que la vía penal no sea el cauce para recuperar la posesión, determinando que el cauce es la vía civil.

Además, la aparición de nuevos ocupantes en el inmueble durante la instrucción del procedimiento provocará la necesidad de incoar un nuevo procedimiento penal contra los nuevos ocupantes.

Desde la perspectiva civil, existen diferentes vías, dependiendo de la condición del ocupante.

En este sentido, si el ocupante es un precarista (sujeto que ostentó título de posesión válido pero que, debido a circunstancias como la falta de pago de la renta o vencimiento del plazo, ha perdido su validez) es posible iniciar un procedimiento con base en el artículo 250.1.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, amparado en la resolución contractual con base en la Ley de Arrendamientos Urbanos o bajo la que se regía el título habilitante).

Sin embargo, si el ocupante es un tercero sin título del que se desconocen sus datos identificativos, es posible iniciar un procedimiento con base en el artículo 250.1.7ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil y fundamentado en la protección de los derechos reales inscritos del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

Así, esta opción tiene ventajas como: i) la obligación de prestar caución por el ocupante para personarse en el procedimiento; 2) los motivos de oposición son tasados; y 3) puede dirigirse la demanda contra los ignorados ocupantes del inmueble (ya que la averiguación de su identidad se realizará bien por el servicio de notificaciones, bien por los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado).

Como conclusión, aunque exista una mayor visibilidad a través de los medios de comunicación del fenómeno de la ocupación y el sistema judicial efectivo para hacer valer los derechos del propietario sea más lento de lo que debería de ser, nuestro ordenamiento tiene mecanismos que, si bien son mejorables, permiten a cualquier individuo su ejecución para obtener la tutela judicial efectiva y recuperar la posesión de sus activos; simplemente es necesario ver si su situación encaja en una de las anteriores opciones y proceder convenientemente.


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