Medidas para minimizar los costes operativos de pymes y autónomos: renegociación y aplazamiento del pago de alquileres de locales de negocio

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El BOE publica hoy el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que incluye una serie de medidas que persiguen minimizar los costes operativos para las pymes y los autónomos que hayan visto reducirse significativamente sus ingresos, como consecuencia de la crisis provocada por el covid-19 (RDL 15/2020).

En este sentido, el RDL 15/2020 establece mecanismos de renegociación y aplazamiento del pago de la renta de los locales de negocio donde dichas pymes y autónomos desarrollan su actividad, distinguiendo si estos son propiedad de grandes tenedores o de una empresa o entidad pública de vivienda o no.

Las medidas, que resumimos a continuación, entran en vigor mañana 23 de abril.

Ámbito subjetivo de aplicación de las medidas

Podrán beneficiarse de las medidas establecidas en el RDL 15/2020, las pymes y autónomos que cumplan los siguientes requisitos (los arrendatarios cualificados):

• En el caso de autónomos, estar a 14 de marzo de 2020, afiliados y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

• En el caso de pymes, que durante dos ejercicios consecutivos reúnan al menos dos de las siguientes condiciones:

(i) el total de las partidas del activo de la pyme no supere los cuatro millones de euros.
(ii) el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
(iii) el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.

• En ambos casos, que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

• Si la actividad económica no ha quedado suspendida por el estado de alarma, se debe acreditar, en ambos casos, la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Características de las medidas

Cuando el arrendador es un gran tenedor o una empresa o entidad pública de vivienda.

Los arrendatarios cualificados de un local de negocio cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (i.e. persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), podrán solicitar, en el plazo de un mes a contar desde el 23 de abril de 2020, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Cuando el arrendador no es considerado un gran tenedor o no es una empresa o entidad pública de vivienda.

En este supuesto, los arrendatarios cualificados podrán solicitar en el plazo de un mes, a contar desde el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

En el marco de tal acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. Si se dispone total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Forma de acreditar ante el arrendador el cumplimento de los requisitos

• La reducción de actividad se acreditará inicialmente presentando una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.

• La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos para ello serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de estos pudiera dar lugar.


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