La promoción inmobiliaria encubierta y la privación de garantías para los adquirentes de viviendas en construcción: una vieja forma de fraude que requiere una respuesta legal

Comparte

La conocida serie de televisión “Cuéntame cómo pasó” situaba a finales de los años 60 la creación por Don Pablo Sañudo (interpretado por el magistral Pepe Sancho, actor que nos dejó en 2013) de una promotora de viviendas denominada con el pomposo nombre, muy de la época, de “Construcciones Nueva York”. La historia que contaban esos capítulos de la serie terminaba tan mal como lamentablemente otras muchas historias reales también acabaron entonces, en aquella época de explosión inmobiliaria en nuestro país: las viviendas sin construir, el dinero desparecido y los compradores de aquellas pioneras “viviendas sobre plano” arruinados y sin sus casas.

Durante la década de los años 60 en España la mejora de la economía, impulsada sobre todo por el turismo, había permitido a una creciente clase media el acceso al crédito y a la compraventa a plazos. Con ello el sueño de poder comprar un piso en propiedad se haría realidad para muchas familias. Pero para otras, ese sueño se convirtió en una verdadera pesadilla, al ver volar sus ahorros e hipotecado su futuro, por confiar en promotores desalmados que les dejaron sin casa y sin dinero. A veces como en la serie, el dinero desaparecía sin más, y con él la propia empresa, puesto que todo había sido un chiringuito y una farsa previamente concebida para la más pura estafa. Otras veces -las más de ellas- los incipientes empresarios del sector se abonaban a lo que hoy llamaríamos una “venta piramidal”: tras una primera promoción exitosa, aplicaban los beneficios para iniciar otras obras, pero sin los fondos necesarios para poder acabarlas, ya que en realidad los pondrían los futuros adquirentes, quienes son los que realmente financian así el proceso de la construcción. Lo que ocurría era que en la mayoría de las veces ese dinero no estaba garantizado, ni se aplicaba a la concreta promoción en la que el comprador participaba, sino que se destinaba a financiar otras obras ajenas, de nuevas promociones. Con ello se formaba un auténtico castillo de naipes, en el que, cuando una carta fallaba, se derrumbaba en cadena toda la estructura. La promotora iba a la quiebra y los compradores se quedaban sin sus casas, o con las obras a medias, trabadas por los bancos; y casi siempre sin el dinero suficiente para poder salir de la situación y rehacer sus vidas. La ruina completa.

La serie televisiva situaba muy bien el fenómeno en su contexto histórico, porque fue precisamente en el año 1968 cuando la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas vino a tratar de poner coto a esa lamentable situación. En su preámbulo aquella ley tan avanzada para la época y que ha permanecido vigente casi hasta nuestros días (fue sustituida en sus previsiones protectoras por la Ley de Ordenación de la Edificación, del año 1999; la LOE) se basaba en “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.” Ciertamente, esas fueron las dos medidas básicas que aquella ley introdujo: trasparencia, en la aplicación de los fondos anticipados a la efectiva construcción, y garantía de devolución, en caso de no concluirse la misma.

Se imponía así la obligación de que los promotores depositasen los fondos obtenidos de los compradores en una cuenta especial adscrita a cada concreta promoción y además esos fondos debían estar garantizados mediante aval o garantía equivalente, para el caso de que hubiera que devolverlos. Esas reglas siguen rigiendo hoy en día (LOE).

Que entonces y ahora algunos promotores hayan tratado de eludir las normas no es nada nuevo, aunque hay que decir que en nuestros días la inmensa mayoría de ellos sí que las cumplen. A esas infracciones podían y pueden ir ligadas fuertes sanciones y hasta la persecución penal de los autores y de sus colaboradores (que se lo pregunten al Antonio Alcántara de la serie, interpretado por Imanol Arias, al que Don Pablo había colocado como gerente de paja de la compañía). Los infractores como Don Pablo, o el socio de éste que en la serie termina huyendo con el dinero, siempre encontraron formas de quebrantar la ley, pero el cerco de ésta cada vez ha venido siendo más ferrero y eficaz, reforzado por nuevas normas como las de la defensa de los consumidores y usuarios, las de la competencia y la publicidad leal, u otras más específicas, como lo es la ya citada LOE o elReal Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

Pervive sin embargo en nuestros días un indigno reducto de infracción normativa y de fraude de ley en estas materias, que por el momento sólo la Jurisprudencia ha venido a combatir (no todavía la Ley, de una manera tan específica). Nos referimos al fenómeno conocido como la “Promoción encubierta de viviendas” con la que, en realidad, se vienen a infringir las mismas normas y a eludir las mismas garantías para los compradores que ya establecía el legislador español de los años 60 y que se han mantenido en nuestro ordenamiento hasta la actualidad. Al igual que, entonces, los confiados compradores ponían su dinero en manos de desaprensivos empresarios, aparentemente solventes y serios -como lo parecía Don Pablo- pero que terminaban frustrando todas sus expectativas económicas y vitales, en la actualidad muchos adquirentes de viviendas “sobre plano” en quienes se confían es en algunas sociedades gestoras de cooperativas, de comunidades de bienes o de otros “colectivos” que ellas mismas crean, que controlan a través de su propio personal, cuyas cuentas manejan y que encubren en realidad el mismo fraude inmobiliario consistente en la privación de garantías para los adquirentes. Este tipo de defraudador -que tampoco los son todas las Gestoras, desde luego, la mayoría solventes y serias- lo que hace es convertir a sus clientes en verdaderos “escudos humanos” de las promociones inmobiliarias que este nuevo “Don Pablo” ha programado, diseñado e impulsado desde el principio, pero de las que hacen ver frente a terceros (bancos, autoridades, colegios profesionales, etc.) que esos clientes suyos son una suerte de “autopromotores”. De esa manera no sólo consiguen privarles de las prerrogativas legales sobre el depósito obligatorio de las cantidades entregadas en una cuenta especial, garantizadas además con aval o seguro de devolución (lo que en realidad rige siempre para las Cooperativas u otros colectivos autopromotores, lo que con frecuencia se desconoce). Incluso de esta forma les trasladan a ellos eventualidades y responsabilidades que son propias y exclusivas del Promotor que está escondido detrás, como las relativas a la calidad de la edificación, el cumplimiento de los plazos, la invariabilidad de los precios y otras muchas.

Hay que decir que este fenómeno tampoco es nuevo. Su precedente más conocido en España seguramente sea el del “escándalo de la PSV”, que arranca de finales de los años 80 y en el que se vieron involucradas algunas conocidas organizaciones sindicales de nuestro país. A ello se refiere la Sentencia nº 148/2008 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de 15 de abril de 2008, en la que en relación con ese conocido caso se alude a su vez a la STS de 16 de diciembre de 2.004, en la que “se atribuye la condición de promotora a una gestora, examinando la intervención que la misma tuvo en el proceso constructivo, al margen de su denominación social y de la fórmula jurídica utilizada para la venta de las unidades constructivas, llegando a la conclusión de que actuó como una promotora (…)”

Este mecanismo ilegal, aunque vemos que no es nada nuevo, se ha seguido dando hasta nuestros días y lo han protagonizado en ocasiones otras empresas, organizaciones o colectivos también muy conocidos, que han llegado a valerse de un modo bastante grosero de esta forma de fraude para limitar sus propias responsabilidades en el proceso de la edificación, a costa siempre de los adquirentes de viviendas.

Llama por lo tanto la atención el que, pese al avance normativo, en la defensa de la publicidad y de la competencia leales, de las reglas de juego limpio en el mercado, y de la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios, el legislador español del siglo XXI siga sin mostrarse sensible a una problemática que a fecha de hoy sólo se está pudiendo combatir en sede judicial, pero sin un marco normativo específico que aborde concretamente este problema. Sería por lo tanto muy deseable el que se tomara conciencia de ello, se abordara un proceso legislativo para combatir esta forma de fraude; y que no haya que esperar de nuevo a que una serie televisiva sea la que tenga que sacar a la luz tan lamentable engaño, que todavía hoy supone para muchos ciudadanos el mismo drama que sus padres o sus abuelos tuvieron que sufrir hace ya tantas décadas: sin casa y sin dinero.


Comparte