De vuelta sobre la cláusula “rebus sic stantibus”

Comparte

Antes que nada, conviene recordar que, como adelantamos en nuestra publicación Aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus” a los arrendamientos hoteleros en tiempos de Covid”, la cláusula REBUS SIC STANTIBUS”, vuelve a estar a la orden del día, habida cuenta de la crisis sanitaria que ha provocado, en mayor o menor medida, el incumplimiento por parte de personas físicas y jurídicas de sus obligaciones contractuales.

Dicha cláusula supone, ante situaciones sobrevenidas, inesperadas y excepcionales, romper con el tradicional principio de Derecho Civil en materia de contratos “pacta sunt servanda”, conforme al cual, lo pactado obliga, sin disculpa.

Ya la crisis económica del año 2008 abrió la puerta a la invocación de la cláusula REBUS SIC STANTIBUS para sufragar, como reconocen distintas Sentencias de nuestro Tribunal Supremo los “efectos profundos y prolongados de recesión económica”. No sin olvidar que, sin base contractual a la que acogerse, y aun cuando en gran medida los Juzgados y Tribunales tienden a moderar lo pactado, es un Juez quien finalmente decide la solución por la que debe optar, con los riesgos intrínsecos y emociones negativas del cliente con relación al inicio de un procedimiento judicial.

A colación de lo anterior, la irrupción de la pandemia COVID-19 en el mundo, supone adentrarnos en una situación de nueva normalidad, donde, lejos de retomar y aceptar nuestra realidad anterior como normal, lo usual, ahora, es la incertidumbre.

Incertidumbre que, en el caso de inquilinos que en situación de especial vulnerabilidad tengan que hacer frente al contrato de alquiler, o pequeños y medianos empresarios y autónomos, cuyas actividades económicas se han visto obligados a suspender, se agrava drásticamente, como vaticinaba el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, al verse abocados a incumplir con el contenido del contrato, a la par que a hacer frente a la penalización que el mismo incorpore. 

Y precisamente, ante cierto desasosiego, producido por la alarma ante la posibilidad de un nuevo confinamiento, y las catastróficas declaraciones del Fondo Monetario Internacional, que sitúan a España como la economía más dañada por la pandemia, excluyéndola de mejora en cuanto a las previsiones económicas, invade la necesidad de incorporar en los contratos de alquiler, la denominada “Clausula COVID”, que permite esquivar posibles procesos judiciales en los que colacionar la cláusula “rebus stic stantibus” ante la necesidad de impagar la renta.

Clausula cuya finalidad no es otra que, ante la segunda ola de contagios, regular las condiciones sobre las que el arrendatario o inquilino podrá optar para cancelar el contrato de alquiler sin penalización, antes de la finalización de este, devolviendo al arrendador la propiedad del inmueble y otorgando, en todo caso, maleabilidad a la relación arrendador-arrendatario ante el cambio imprevisible de las circunstancias del contrato.

Resultando, tanto para el arrendatario de local de negocio, como para arrendatario de vivienda habitual, el cajón de sastre al que acudir, dejando a un lado la “rebus stic stantibus”, para resolver el contrato y paliar así los efectos negativos de la crisis del COVID-19, al actuar como una condición resolutoria ante, entre otros, un posible confinamiento o una cesación de la actividad económica a causa del estado de alarma.

Cláusula que, en cualquier caso, advertimos, será válida siempre y cuando no contravenga lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en líneas generales reconoce que serán nulas, y, en consecuencia, se tendrán por no puestas, aquellas cláusulas que modifiquen el contenido de la norma, en detrimento del arrendatario, habida cuenta del principio de autonomía de la voluntad de las partes que faculta a las partes contratantes para establecer aquellos pactos, clausulas y condiciones que estimen oportunos.

Motivo por el cual, aun cuando la aplicación de la cláusula COVID-19 pueda resultar fácil y asequible, resulta conveniente acudir a un profesional especializado a los efectos de incorporar la misma con todas sus garantías, abarcando todas las alternativas posibles, sin vulgarmente “dejar cabos sueltos”.


Comparte