Cinco claves de la primera sentencia rebus

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Tras diez largos meses caminando con tiento sobre un terreno casi inexplorado, como hasta el momento era la rebus sic stantibus, ayer se hizo pública la primera sentencia que aplica esta doctrina con ocasión de la pandemia.

El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona ha inaugurado el año con esta esperada resolución, de 8 de enero de 2021, mediante la que estima la demanda de reequilibrio formulada por la arrendataria de veintiséis viviendas y un local destinados al alojamiento turístico, una de las actividades más castigadas por la pandemia.

La sentencia declara la existencia de un desequilibrio contractual y acuerda que la renta inicialmente pactada se reduzca en un 50% desde el 1 de abril de 2020 y hasta el próximo 31 de marzo de 2021.

Te contamos los puntos clave de la decisión.

  1. El Real Decreto 15/2020 no constituye la única posibilidad de reequilibrio de los contratos

Uno de los argumentos más utilizados por los tenedores para paralizar las peticiones de reequilibrio en materia de arrendamientos es la falta de coincidencia de las medidas solicitadas con las previstas en el RDL 15/2020.

La sentencia viene a confirmar que esta norma “no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la moratoria en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio”.

La juzgadora dispone además que esta disposición no busca realmente el equilibrio contractual, sino que aún inspirada en la doctrina rebus, su verdadera finalidad es la de reducir los costes operativos de pymes y autónomos, por lo que no existe ningún obstáculo para que se apliquen medidas de reequilibrio distintas si ello resulta necesario.

  1. La mera irrupción de la pandemia justifica la existencia de una alteración extraordinaria e imprevisible

Analizando ya la concurrencia o no de los requisitos necesarios para la aplicación de esta doctrina, la sentencia concluye que el primero de ellos, como es la existencia de una alteración imprevisible en las circunstancias concurrentes al tiempo de celebrarse el contrato, se cumple sin necesidad de mayores disquisiciones.

La pandemia y las medidas adoptadas para su contención, que suspendieron y posteriormente limitaron notablemente la actividad turística, constituyen para la juzgadora un claro elemento disruptivo en la marcha del contrato que las partes no pudieron prever.

  1.  La comparación entre los beneficios obtenidos en 2019 y los obtenidos en 2020 determina la existencia de una alteración en la base del negocio

La arrendataria acreditó mediante un informe pericial haber pasado de obtener un beneficio neto de 173.151,68 euros en el año 2019, a estimar unas pérdidas para el año 2020 de 273.369,01 euros.

Esta caída de ingresos, que vino a confirmar la pericial judicial solicitada por la demandada, unida al incremento de la denominada tasa de esfuerzo (porcentaje que representan los costes de alquiler sobre las ganancias) son los criterios que llevan a la juzgadora a concluir que ha existido una alteración en la base del negocio para el arrendatario.

La sentencia realiza en este punto una reflexión interesante, pues señala que si bien la pandemia también habría afectado al arrendador, éste no habría sufrido un verdadero perjuicio sobre sus expectativas de negocio, pues al fin y a la postre sus inmuebles estaban arrendados, lo que probablemente no hubiese ocurrido si los contratos suscritos con el demandante hubiesen expirado antes de la pandemia.

  1. Las negociaciones y el abono de cantidades como muestra de buena fe del arrendatario

Como tercer requisito para aplicar la rebus se alude a la existencia de buena fe por parte del arrendatario, entendiendo que concurre en este caso, puesto que el demandante habría tratado de buscar una solución negociada y, además, habría continuado abonando el 50% del alquiler.

  1. Para que la fórmula de reequilibrio sea equitativa, debe partirse de la base de que el arrendatario debe asumir más pérdidas que el arrendador

Por último, la juzgadora considera que la rebaja solicitada es adecuada por cuanto, aun abonando un 50% de la renta, el arrendatario estaría asumiendo pérdidas superiores a las que asume el arrendador.

Según se señala en la sentencia, ésta sería la distribución natural que correspondería atendiendo la base del negocio, pues los riesgos de la fluctuación del mercado habrían sido asumidos por el arrendatario, y no por el arrendador, que preveía la obtención de una renta fija todos los meses.

Como se puede comprobar, la sentencia no tiene nada de exótico, ya que sigue la línea de muchos de los autos que ya estaban dictando los juzgados españoles en sede de medidas cautelares. Tampoco es firme, por lo que tendremos que esperar para ver si la Audiencia le da un viraje o confirma sus conclusiones.

De todos modos, cualquier paso que nos permita avanzar hacia una mayor seguridad en esta materia, por pequeño que sea, es recibido con entusiasmo por quienes cada día desde el 14 de marzo llevamos trabajando con ahínco y no pocos quebraderos de cabeza en arreglar los desastres jurídicos que nos ha dejado la pandemia.


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