Aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus” a los arrendamientos hoteleros en tiempos de Covid

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Recientemente, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 jul. Procedimiento 601/2020) ha acordado la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19.  Este no es sino uno de los primeros pronunciamientos judiciales que tendremos en este sentido, en aras de proceder al reequilibrio de los contratos en aplicación de la longeva y poco utilizada cláusula “rebus sic stantibus”, por desgracia de rabiosa actualidad.

La dramática situación que estamos viviendo estos últimos meses, se acentúa mucho más en el sector turístico y concretamente en el segmento hotelero y aunque la emergencia sanitaria nos ha dado unas semanas de margen estivales, volvemos a encontrarnos con unas limitaciones en el ámbito turístico tanto a nivel nacional como internacional, que han están desembocando en una demanda tendente a cero y con ello al irremediable cierre de muchos establecimientos hoteleros.

Sin un tratamiento médico efectivo y hasta la llegada de una vacuna, las previsiones del sector turístico a medio plazo no son halagüeñas, siendo más bien dramáticas. Y ello, sin contar que la recuperación total del sector consumirá unos cuantos años más, previsiblemente hasta 2024.

Como no podía ser de otra forma, esta situación de cierre forzoso de los establecimientos ya sea legal (durante el estado de alarma) o económica (por incurrir en pérdidas con los establecimientos abiertos sin actividad) tiene consecuencias jurídicas y económicas en aquellos hoteles cuyo operador no es propietario del inmueble en el que se ubica y, por ello, hay un contrato de arrendamiento suscrito con la propiedad.

Es por ello que vemos conveniente escribir unas líneas relativas a la definición, características y aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, destacando dos sentencias del Tribunal Supremo que resuelven sendas peticiones de aplicación de la misma en el sector hotelero, una en sentido negativo y otra en sentido positivo.

Debemos definir la cláusula “rebus sic stantibus” como el mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones contractuales. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación.

La doctrina entendió que deben darse las siguientes circunstancias para su existencia:

  1. Que se haya producido una alteración extraordinaria. Esta alteración requiere una modificación profunda sobre la base del negocio que dio sentido y oportunidad al mismo. Además, el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho, ni el deudor dar menos.
  1. Como consecuencia de dicha alteración, debe resultar una desproporción exorbitante y fuera de todo calculo entre las prestaciones convenidas.
  1. El desequilibrio que se haya producido por circunstancias sobrevenidas debió ser realmente imprevisible.
  1. Que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.
  1. Debe existir compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil.

En nuestra opinión, en la presente crisis se cumplen todas las circunstancia expuestas ya que: (i) existe una alteración extraordinaria de las circunstancias que llevaron a celebrar el negocio jurídico pues de haberse conocido, a buen seguro, se habrían tomado distintos acuerdos; (ii) es clara la desproporción de las prestaciones, pues el cobro integro de la renta pactada con las condiciones de mercado actuales hacen inviable la continuidad del negocio; (iii) es obvio que la llegada del COVID-19 ha sido imprevisible; (iv) se parte de la premisa de que para solicitar judicialmente el reequilibrio del contrato ha sido imposible llegar a un acuerdo entre las partes, situación que es del todo recomendable y; (v) entendemos que es perfectamente compatible su aplicación con la buena fe que debe imperar y presidir cualquier negocio jurídico.

Por tanto, bajo las premisas expuestas y a falta de pacto entre las partes, debería operar la aplicación de la citada cláusula como mecanismo alternativo para el reequilibro de las prestaciones contractuales.

Pese a ello, hay que tener en cuenta que su aplicación ha sido a lo largo de los años (de ahí su longevidad) de carácter sumamente restrictivo, y ello pese a que en la última crisis económica existieron pronunciamientos favorables a su aplicación.

Expuesto lo que antecede, para que un tribunal pueda valorar su aplicación, debe quedar perfectamente definido y documentado por parte del solicitante de la medida, lo que se entiende por reequilibrio contractual, ya que, de solicitar medidas que pudieran generar plusvalías o escenarios más favorables para el solicitante, se podría correr el riesgo de una sentencia desfavorable que hiciera peligrar la viabilidad del contrato. Por ello, entendemos completamente imprescindible el contar con un analista experto que pueda dictaminar y contrastar lo que se debe entender como reequilibrio contractual, según las circunstancias actuales.

A este respecto, la STS 5090/2014 de 15 de octubre de 2014 ante la solicitud de un operador hotelero de una rebaja de la renta derivada de la situación de crisis económica sufrida en años precedentes, el tribunal consideró que se trataba de un riesgo imprevisible, que no cabía imputar a la arrendataria concluyéndose que la sobrevenida alteración de las prestaciones contractuales supuso la ruptura del necesario equilibrio de las mismas por la práctica desaparición de cualquier margen de beneficio (frente al balance positivo de la arrendadora, la arrendataria sufrió pérdidas acumuladas cercanas a tres millones de euros en el mismo período).  

En consecuencia,  se  declaró  aplicable  la  cláusula   “rebus  sic  stantibus”  y,  al concretar su aplicación al caso, se concluye como razonable una moderación de la renta inicialmente pactada en un 29% de reducción y con duración hasta el final del ejercicio 2015, y ello por haberse justificado la significativa caída en el sector, la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la empresa arrendataria.

Si nos basamos en el pronunciamiento de dicha sentencia parece clara su aplicación ya que la crisis actual del sector está siendo sido mucho mayor que la anterior y, si cabe, aún más imprevisible.

Antes de concluir, procedemos a hacer referencia a otra sentencia del TS (STS 418/2019 de 15 de enero de 2019) en la que se rechazó su aplicación, precisamente por, entre otros extremos, no documentar ni acreditar de forma correcta y precisa lo que debía entenderse como reequilibrio de las prestaciones contractuales. En ese caso, la parte recurrente realizó afirmaciones genéricas sobre su aplicabilidad, pero no expresó las concretas razones por las que debía desplazarse a la parte demandada el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación del hotel. Adicionalmente y de forma previa, se procedió a modificar el contrato para cambiar el cálculo de la renta debida y se introdujo un mínimo garantizado y, por ello, el tribunal entendió que la razón por la que las partes fijaron un mínimo garantizado fue precisamente el «mantener el equilibrio entre las partes».

Con los criterios y pronunciamientos expuestos, entendemos perfectamente aplicable, como método alternativo para resolver conflictos ante la falta de acuerdo entre las partes (lo que reiteramos como opción recomendable), la cláusula “rebus sic stantibus” a la situación actual de emergencia sanitaria derivada del COVID-19. Si bien, la solicitud de un informe técnico emitido por un experto que dictamine de forma motivada el reequilibrio real del contrato en base a criterios económicos objetivos se antoja imprescindible para obtener un pronunciamiento favorable.


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